滋賀県大津市

不動産、高騰し過ぎて大阪市内ではほぼ見かける事すら難しい状態が続いています。

今回、紹介して頂いたのが、滋賀県の大津市。

大津駅から3分の好立地。

そう言えば、前日税理士先生からお声を頂いたのも滋賀県。

人口が微増しているのも滋賀県。

土地勘が無いからと、決めつけスルーはやめて、検証してみよう。

ムムム。築年数が結構いっているのに、この利回り。

これは、価格が高すぎるという事である。

まぁ、今不動産を売りたい人は高値がつくから、最初に高い価格を設定しており、

そこから価格交渉し、差し値までもっていくという流れである。

では、この不動産は・・・買いなのか・・・

買えません。

即答です。

僕は払えません。

簡単に解説すると・・・

あくまで、これは僕の個人的指標なので、参考程度に書いております。

数字の説明をしますと、

仲介手数料はだいたい６％です。

司法書士さんは、登記費用とか含めだいたいこの金額です。

その合計が、借入総額合計です。

毎回ご返済額は、上記を20年（借入年数）で割り、

更に12カ月で割った数字で、月の返済予定額です。

満室想定は、不動産の情報に記載されております。

入居率90％は、満室なんてありえないので90％で考えています。

その10％を固定資産税や運営費と考えています。

結構、堅め（厳しい）条件で指標を作っております。

というのは、僕だと銀行さんと言い関係を築けているので、実は金利は0,7位なんですが、

この時勢いつ金利があがるか解らないので、厳しめにしています。

では、この不動産なぜ買わないかというと、純利が少な過ぎるからです。

キャッシュフローを良くしたい僕には、利回りが追い付いてきていないからです。

良い質問です。こういった不動産を買えるのは、キャッシュフローが整っており、

頭金で2000万程ほり込める人です。ぐっと利回りが良くなるからです。

後は、数年後売却した時に買った値段ぐらいで売れる人です。

そうなってくると、土地勘がない僕には厳しいです。

だから、現状高値がついている不動産を買えるのは外国の資産家達です。（中国系）

円安の状況だと、彼らからするとバーゲンセール状態なので、日本人は高くて買えないけど、

不動産は高いまま推移していく状態となっている訳です。