一棟収益ビル　購入シュミレーション

僕は毎日、不動産の情報を収集しているんやけど、近年高騰していてなかなか良い物件に出会えません。現在、情報の網を広げる為に色んな不動産会社へ問い合わせして、情報を頂けるようにシステムを構築しています。そんな中で、出ました。伊丹市にある〇〇〇〇ビル。

よし、便宜上「伊丹ビル」としよう。

僕の希望は、

〇立地：大阪市内

〇条件：駅から７分

〇金額：５千万円～１億円

〇利回り：７％以上

〇築年数：20年以内

そう、むちゃですよね。あるわけないんです。今、不動産は高騰しているんです。

そんな中、伊丹市のビル。普段なら完全スルーだが、気になってしまいました。

僕の条件からは外れますが、利回りが良いですね。

なる程、築年数がいってるんですね。これは、個人では難しい案件です。ただ、法人だと可能性があるかもしれません。後は、現金でどれだけ持っているかが勝負となりそうです。

そやねん。だから、注意せなあかんねん。レントロールを見ると、賃料がまぁまぁとれてて、保証金も約220万円あり。ん？関西方式・・・債務だけ引き継ぐパターンですね。

医療関係の住人が多いのもGoodですね。保証金が無い住人は、保証会社にも入っている。

良いですねぇ。では、ローンシュミレーションをしてみましょう。

借入れ総額が決まると、次は重要な借入年数と金利の決定。これは、あまり自由が利かない。

メガバンクだと耐用年数と決まっている。伊丹ビルの場合、鉄骨は34年なので、耐用年数を3年超えているので借入れは難しい。僕の場合、法人なので銀行に借入年数と金利をメガバンク以外なら交渉できる。なので、一旦借入年数20年と金利を1.0％でシュミレーションしてみよう。

以下は僕の指標なので、参考程度にお願いします。